“第三支箭”出鞘后，陸家嘴金融貿易區(qū)開發(fā)股份有限公司（600663.SH，簡稱“陸家嘴”）成為首個拋出并購重組計劃的企業(yè)。

11月28日，證監(jiān)會發(fā)布房地產(chǎn)行業(yè)股權融資方面調整優(yōu)化措施，具體措施包括恢復涉房上市公司并購重組及配套融資；恢復上市房企和涉房上市公司再融資；調整完善房地產(chǎn)企業(yè)境外市場上市政策；進一步發(fā)揮REITs盤活房企存量資產(chǎn)作用；積極發(fā)揮私募股權投資基金作用。

短短數(shù)日內，房企搶跑融資。12月1日，陸家嘴發(fā)布關于籌劃發(fā)行股份及支付現(xiàn)金購買資產(chǎn)并募集配套資金暨關聯(lián)交易事項的停牌公告，披露公司擬通過發(fā)行股份及支付現(xiàn)金方式，購買陸家嘴集團及其控股子公司持有的位于上海浦東陸家嘴金融貿易區(qū)及前灘國際商務區(qū)的部分優(yōu)質股權資產(chǎn)，并募集配套資金。

有分析人士指出，陸家嘴資產(chǎn)重組有多重意義：A股7年來涉房并購重啟；2015年陸家嘴就啟動了百億資產(chǎn)重組，從單純地產(chǎn)業(yè)務向“地產(chǎn) 金融”雙輪驅動邁進，陸家嘴此舉加速浦東國資國企改革的同時，也借機優(yōu)化資產(chǎn)結構。隨后，格力地產(chǎn)、招商蛇口等房企也開始籌劃重組。

助推國資國企改革

陸家嘴表示停牌時間不超過10個交易日。對于籌劃重大資產(chǎn)重組，陸家嘴也透露，是為了積極響應相關政策，做大做強公司主業(yè)、提高公司資產(chǎn)質量，優(yōu)化公司財務結構，提升公司可持續(xù)發(fā)展能力。

陸家嘴此次交易標的公司包括上海陸家嘴昌邑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、上海東袤置業(yè)有限公司、上海耀龍投資有限公司、上海企榮投資有限公司。陸家嘴表示，資產(chǎn)重組可以令公司更深度地參與陸家嘴金融城東擴及前灘國際商務區(qū)的開發(fā)建設和運營，更好地服務于浦東新區(qū)打造社會主義現(xiàn)代化建設引領區(qū)。上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦認為，陸家嘴此次資產(chǎn)重組顯然抓住了政策利好，有望進一步提升企業(yè)綜合實力。政策落地的力度在提升，預計后續(xù)申請再融資的房企范圍將不斷擴大。

陸家嘴此次資產(chǎn)重組，可以看作是該公司2016年開始籌劃的轉型的后續(xù)篇章。

早在2015年6月，浦東新區(qū)發(fā)布了浦東國資國企改革18條，其中提及“將國資聚焦到區(qū)域開發(fā)建設、基礎設施投資等基礎性、功能性、先導性領域,有效發(fā)揮在戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)培育中的示范作用”。

在陸家嘴之前,張江集團、金橋集團和外高橋集團作為浦東新區(qū)國資委首批直屬公司均在2015年完成各自改革布局。

陸家嘴集團因其特殊地位和巨大規(guī)模體量位列為新區(qū)國資改革的第三批企業(yè)。2016年，陸家嘴集團正式開啟國資國企改革序幕，將旗下金融資產(chǎn)上海陸家嘴金融發(fā)展公司（簡稱“陸金發(fā)”）注入股份公司，完成了國資國企改革的第一步，涉資百億。資產(chǎn)注入完成后，陸金發(fā)成為陸家嘴全資子公司，陸家嘴形成了“地產(chǎn) 金融”雙輪驅動的戰(zhàn)略發(fā)展格局。陸家嘴是浦東四大開發(fā)公司之一，在繼續(xù)推進國資國企市場化的背景下，浦東新區(qū)政府早已將陸家嘴集團歸類為市場競爭類企業(yè)。陸家嘴集團目前已基本退出土地一級開發(fā)業(yè)務。這就不難理解“第三支箭”首單房企資產(chǎn)重組花落陸家嘴了。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，陸家嘴資產(chǎn)重組將對房企收并購的推進有示范作用。企業(yè)通過收購涉房資產(chǎn)，將有助于提高公司的資產(chǎn)質量和改善資產(chǎn)負債表，對于企業(yè)后續(xù)地產(chǎn)業(yè)務的深度開發(fā)等具有積極的作用。而且在這個過程中，本身不增加負債等規(guī)模，是后續(xù)房企夯實經(jīng)營能力可以積極關注的操作。正如陸家嘴對內部資源進行整合，有根基的房企也可以借鑒，尤其在當前房地產(chǎn)資產(chǎn)處于價格低估周期，收并購的性價比會非常高。

涉房資產(chǎn)重組再出發(fā)的信號

通過陸家嘴資產(chǎn)重組，更多業(yè)內人士看到，涉房資產(chǎn)重組的“閘門”正式打開了。

業(yè)內人士注意到，在陸家嘴發(fā)布資產(chǎn)重組公告前，A股已經(jīng)近7年未實施過涉房企業(yè)的并購重組了。2010年，證監(jiān)會貫徹落實“新國十條”，暫停房企股權類融資；2014年、2015年僅有上海臨港、光明地產(chǎn)、綠地控股、招商蛇口等少數(shù)幾家房企完成涉房資產(chǎn)重組，2016年之后，房企涉及股權融資的窗口指導按下暫停鍵。

這期間，最吸引資本市場眼球的莫過于2015年綠地控股（600606.SH）與招商蛇口（001979.SZ）的資產(chǎn)重組。2015年8月，綠地控股完成借殼上市；2015年11月，招商蛇口換股吸收合并招商地產(chǎn)，成為深交所首單A B股轉A股整體上市案例，完成了國企改革方案出爐后的第一單央企地產(chǎn)重組。

綠地上市之后很快通過發(fā)債、借貸等渠道進行融資，并拋出百億定增方案，但最終夭折。12年間，A股涉房資本暗潮涌動。紅星美凱龍、萬達、富力等多家大型房企欲在A股排隊申請IPO申請或并購重組，均未果。

與其說第三支箭給了A股涉房資本更多想象空間，不如說在這一輪行業(yè)出清周期中，有準備的房企正搶跑融資，優(yōu)化資產(chǎn)結構，為下一步發(fā)展鋪路。

11月以來，房地產(chǎn)行業(yè)政策不斷。隨著“第二支箭”、“第三支箭”相繼落地，房企融資支持范圍擴大。比如，旭輝對外表示其也有意向150億元儲架式注冊發(fā)行，這讓業(yè)內出險房企也看到了希望。

中銀證券一份研報指出，重啟股權融資對于目前已經(jīng)暴雷和優(yōu)質房企均有利好，出險房企可借此類重組上市來理順債務關系，優(yōu)質房企則有收購或控制出險房企的機會，對整體行業(yè)積壓已久的債務問題起到真正的化解作用，激活行業(yè)收并購市場。非公開發(fā)行的融資方式，有助于定向尋找投資方，規(guī)避了此前公開發(fā)債面臨的認籌不足的困局。

房企反應也相當迅速。除陸家嘴外，華夏幸福（600340.SH）、天地源（600665.SH）、綠地已陸續(xù)公告定增；萬科A（000002.SZ）披露了公司第一大股東深鐵集團提請單獨或同時發(fā)行、配發(fā)及/或處理萬科新增A股及/或H股股份，發(fā)行數(shù)量不超過公司已發(fā)行的A股/H股數(shù)量的20%。萬科此前已公告擬新增不超過人民幣500億元的發(fā)行直接債務融資工具。此外，11月23日以來萬科已經(jīng)集齊了與國有六大銀行的戰(zhàn)略合作協(xié)議，獲得了總計超過3000億元的意向授信額度。此外，福星股份（000926.SZ）、世茂股份（600823.SH）、北新路橋（002307.SZ）、大名城（600094.SH）和新湖中寶（600208.SH均發(fā)布再融資相關公告。這些公司的募投方向大多為“保交樓、保民生”相關的房地產(chǎn)項目開發(fā)和補充流動資金、償還債務等。

不止A股，港股上市房企也借著融資東風發(fā)力資本市場。建發(fā)國際（01908.HK）公告擬按照先舊后新方式以每股17.98港元，配售4500萬股股份，相當于公司已發(fā)行股本約2.82%。此次配股預計所得款項凈額約為8億港元，其中所得款項凈額約80%或6.4億港元將用作償還借款，約20%或1.6億港元將用作一般營運資金。

隨著再融資開閘、股權融資“活水注入”，上市房企有望迎來新的發(fā)展契機。以綠地為例，有券商研究員分析指出，該公司拋出的擬非公開發(fā)行股票再融資計劃，將有利于綠地擴大企業(yè)資本金，進一步降負債。據(jù)綠地相關人士透露，在該公司下一步戰(zhàn)略部署中，涉及戰(zhàn)略性瘦身、商業(yè)模式創(chuàng)新、提升資產(chǎn)質量與回報率等。看得出來，在這一波行業(yè)出清周期中，房企正逐漸與過去粗放、低效的管理模式告別。

嚴躍進直言，涉房資產(chǎn)重組大門打開，對于企業(yè)后續(xù)地產(chǎn)業(yè)務的深度開發(fā)等具有積極的作用；在資產(chǎn)價值低估期內出手，對房企借機做大規(guī)模也有積極的幫助。